专题：2025年国际财经新闻大盘点中融证券
行业全年景气低迷，开发商接连推出更多优惠，试图撬动持币观望的购房者
华盛顿州一处新建住宅项目的主体框架施工场景
房企曾笃定今年楼市会迎来一波繁荣，最终却事与愿违。
美国全国住宅建筑商协会的预测数据显示，独户住宅开工量（衡量新房建设规模的核心指标）2025 年同比下降 7%；2025 年年中，租赁型新房开工量同比降幅更是达到 16%。开发商不断加码购房优惠，力求推动观望买家入市，而一项备受关注的行业信心指数也显示，房企全年情绪始终低迷。
全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特・迪茨表示：“市场对 2025 年的预期远高于实际结果。” 尽管部分数据要到明年初才能统计完整，但整体来看，行业此前的乐观预期 “过度透支了 2024 年逐步累积的向好情绪”。
事实上，2024 年楼市收官表现尚可。全美住宅建筑商协会数据显示，2024 年独户住宅开工量达 101 万套，同比 2023 年上涨 6.5%。疫情后开工的数十万套房源于 2024 年集中入市，为购房者和租房者提供了更多选择。尽管房价仍小幅走高，但多数开发商、房产经济学家和房产中介都认为，2025 年楼市会再添动能，尤其是特朗普重返白宫执政，被视作重要利好因素。
众多开发商曾期待，新一届政府能放宽多项环保及审批相关法规 —— 这类法规往往会拖慢施工进度；同时还预判美国经济将实现更广维度增长，通胀降温后美联储会持续降息，进而降低购房者的抵押贷款利率。
美国三季度经济增速创下两年来新高中融证券，但开发商的其余诸多期待均未兑现。
一项核心法规至今未做调整：在毗邻水域，或与溪流相连的路边排水沟附近建房，必须先取得联邦湿地开发许可，否则禁止施工。尽管美联储今年三次下调基准利率，但面对居高不下的通胀和走弱的劳动力市场，美联储官员的政策分歧日益加剧。目前，美联储仅计划明年降息一次，此举对压低抵押贷款利率的作用微乎其微。房地美数据显示，上周 30 年期固定利率抵押贷款平均利率为 6.18%，虽较去年同期的 6.85% 有所回落，但降幅有限。
特朗普政府的多项政策也让房企承压。全美住宅建筑商协会的调研显示，60% 的开发商表示，受关税政策影响，供应商已上调建材价格，或计划涨价。与此同时，美国政府收紧移民政策，导致大批外籍劳工被扣押、驱逐，而外籍劳工占美国建筑行业劳动力总数的约三分之一。目前尚无外籍劳工遭驱逐的精确数据，但建筑承包及行业协会长期以来一直担忧工地突击检查和随机抓捕事件，还专门指导雇主，若移民局工作人员到访工地核查文件，应如何应对。
哈德威克总承包公司总裁兼老板格雷格・哈德威克表示，公司在奥兰多地区的项目充足，原本不愁业务，但劳动力市场疲软、移民政策收紧和关税政策带来的连锁反应持续显现。为保障施工进度，他如今更倾向于与拥有数十乃至数百名员工的大型分包商合作，而非选择招工困难的小型夫妻店。即便如此，他透露今年仍多次接到通知，石膏板、灰泥施工团队因人手严重不足无法进场作业，究其原因，部分工人或是被扣押，或是因恐惧不敢返工。
哈德威克还表示，供应商频频通知涨价，却始终无法给出明确理由。
“供应商发来的函件都称关税导致涨价，但我们致电追问‘具体是哪项关税推高了成本’时，他们却根本无法对应上，” 他说，“所谓的涨价，不过是市场的提前预判而已。”
在丹佛周边地区，高额的融资成本成为杰夫・雅各布面临的最大难题。建筑贷款的利率通常比普通 30 年期贷款高出 1 个百分点，雅各布称其当前贷款利率超 7%，远高于 2017 年至数年前能拿到的利率水平。
雅各布表示，其客户中约半数选择全款购房，他也刚完工了职业生涯中规模最大的一栋住宅。但作为雅各布定制住宅公司的总裁，他也清晰看到科罗拉多州楼市对利率变化的敏感反应：有客户因名下旧房迟迟未售出，搁置了新房建设计划；受需求低迷影响，他也不再开工建设无买家预定的房源。
“我入行 30 年，见证过楼市起起落落，” 雅各布说，“无论何时，利率永远都是影响楼市的核心因素。”
房企也迎来了些许曙光。联排别墅的建设规模正稳步增长（这类房源对首次购房者而言往往更实惠），全美住宅建筑商协会数据显示，2025 年二季度新建联排别墅占独户住宅开工总量的比例超 18%；定制住宅建设（房屋建在业主自有地块，而非开发商地块）二季度同比 2024 年上涨 4%。迪茨分析，这一增长或得益于高收入购房者 —— 这类群体对利率敏感度较低，且在股票市场中持有更多资产。
市场对 2026 年楼市回暖也抱有期待。房地产资讯平台Realtor.com预测，二手房销量将在 2025 年基础上实现小幅但可观的增长，同比上涨约 1.7%，达到 413 万套；在售房源数量或同比增长近 9%。尽管抵押贷款利率预计不会大幅下跌，但新房供应增加将为购房者提供更多选择，这或有助于压低房价、提振成交。美国抵押贷款银行家协会预计，2026 年独户住宅抵押贷款发放总额将增至 2.2 万亿美元，高于 2025 年 2 万亿美元的预测值。
新房建设也为纳什维尔等城市的楼市纾解了压力。房产平台赞窝数据显示，纳什维尔 11 月房价较疫情前夕上涨 45%。当地房产中介阿什利・卢瑟表示，开发商急于去化房源，持续推出购房优惠，甚至有时提供临时利率补贴，可将抵押贷款利率压低至 4.99%。令人意外的是，这一举措使得部分新房价格低于二手房，成功吸引持观望态度的购房者重新入市。
“购房者对美国经济走势缺乏信心，”CHORD 房产公司老板兼经纪人卢瑟说，“这也让他们在购房时犹豫不决。”
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责任编辑：郭明煜 中融证券
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